Una casa vista mare, o comunque con un particolare panorama da potersi godere dal terrazzo o dal balcone, ha certamente un valore immobiliare diverso e maggiore rispetto ad altri tipi di immobili.
Non raramente succede però che una casa che gode di un bel panorama possa essere privata della vista a causa della crescita di alberi o dall’edificazione di nuove costruzioni su proprietà confinanti.
Quando il panorama diventa un diritto
Affinché possa attuarsi la situazione di tutela del panorama occorre che l’ opera sia univocamente destinata al godimento del panorama. Non bastano strutture deputate ad una pluralità di utilizzi o quelle che consentono l’affaccio di un fondo sul fondo vicino.
Il diritto al panorama non può essere pregiudicato dall’innalzamento di costruzioni o alberature. Il diritto in questione conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze, ma di vietare al proprietario di un fondo un particolare e determinato uso del fondo stesso.
La normativa
A livello normativo, il diritto al panorama non trova nel nostro ordinamento giuridico un espresso riconoscimento. Tuttavia, la giurisprudenza, specialmente negli ultimi anni, si è occupata di questa situazione. La tematica non presenta un rilievo puramente teorico o accademico, infatti sono emersi notevoli risvolti pratici e applicativi in particolare riguardo la quotazione di mercato degli immobili. In altri termini, l’aspetto relativo al panorama è un valore aggiunto che contribuisce a conferire pregio alla costruzione cui si riferisce, accrescendone il rilievo e valore commerciale.
La diminuzione o l’esclusione del panorama goduto da una costruzione, ad esempio un appartamento, finisce per incidere inevitabilmente sul valore del bene, determinandone un deprezzamento. Questo, ai fini delle nuove sentenze, è un danno risarcibile. La giurisprudenza, in materia, ha evidenziato come la lesione del diritto di godere della vista di un certo paesaggio, a causa di nuove costruzioni che lo limitino o escludano del tutto, costituisce un danno ingiusto di cui può essere domandato ristoro (Corte di Cassazione, sent. n. 3679/1996).
Tutela del panorama
Il tema della tutela del panorama è stato affrontato dal Tar Sardegna con la sentenza del 10 agosto 2021 n. 586.
Il tribunale ha infatti accolto l’istanza avanzata da un cittadino che vedeva minacciato il panorama della sua abitazione a causa di un imminente intervento edilizio su un terreno confinante.
Vista la possibilità che il panorama potesse essere ostacolato da una nuova costruzione è stato autorizzato a visionare il progetto edilizio del suo vicino, anche senza la presenza di ipotetici abusi edilizi. La tutela del panorama, dunque, è sufficiente per richiedere la visione del progetto di un confinante.
Come agire per tutelare il panorama
Secondo il TAR chi è in possesso di una casa vista mare deve intervenire sul progetto del confinante prima che la visibilità sia già stata compromessa, dopo la costruzione infatti sarebbe troppo tardi.
La regola generale è quindi di garantire subito l’accesso agli atti, al fine di favorire la partecipazione e assicurare imparzialità e trasparenza, intese come livello essenziale di prestazioni relative a diritti civili e sociali.
Si può impedire la costruzione da parte dei confinanti solo se esiste una servitù di veduta tra due fondi, cioè solo se vi è uno specifico vincolo trascritto sul fondo altrui (servitù altius non tollendi, cioè di non costruire “più in alto”). Se manca tale titolo, il vicino può costruire con titolo edilizio e anche piantare e far crescere alberi di alto fusto purché a tre metri dal confine, articolo 892 del Codice civile.
Perdere il panorama di una casa vista mare può essere molto frequente, soprattutto da quando il Testo unico edilizia 380/2001 consente demolizioni e ricostruzioni anche con incrementi di cubatura, per cui occorre porre particolare attenzione in questi casi. Il diritto al panorama ha acquisito quindi un certo riconoscimento nel tempo.
Si tratta del diritto di godere di una certa vista affacciandosi dal proprio fondo, senza che vi siano ostacoli e, dunque, siano edificate opere sul fondo servente che producano l’effetto di limitare o impedire una meravigliosa e rigenerante vista.
