Affitti brevi

Gli affitti brevi hanno registrato un boom negli ultimi anni, anche grazie al diffondersi di piattaforme digitali che offrono un servizio di incontro tra domanda e offerta di alloggi turistici.

In tempi di crisi economica, sapere come affittare casa se si ha a disposizione un’abitazione può portare un’entrata economica aggiuntiva. Soprattutto nei mesi estivi, far fruttare gli immobili nei posti di villeggiatura affittandoli ai vacanzieri può essere una buona fonte di reddito. Spesso questi “affitti brevi” vengono gestiti su portali come Airbnb ma non tutti sanno quali sono le regole per pagare correttamente le imposte su queste locazioni.

Molti sono gli adempimenti necessari per poter porre una casa in affitto. Si tratta non solo di adempimenti legislativi, ma adempimenti tecnico – burocratici rilevanti. Anche per gli affitti brevi può essere utile richiedere l’intervento di un’ agenzia specializzata. Ogni agenzia opera come intermediario e il suo intervento risulta una valida semplificazione a tutti gli aspetti  e adempimenti, se si considerano tutte le problematiche che possono sorgere durante la vigenza del contratto di locazione.

Affitti brevi: normativa

Gli affitti di locali per una durata breve (ossia sotto i 30 giorni) sono molto diffusi nelle nostre città, specie in quelle più grandi o nelle località turistiche. La normativa degli affitti brevi esula dalla Legge di Stabilità 2016. Essendo affitti di breve durata, non è necessario procedere alla registrazione del contratto presso l’ Agenzia delle Entrate.

Portale Alloggiati

Una novità introdotta da poco prevede che anche le persone che offrono un alloggio in formula affitto breve sono tenute a comunicare tutti i dati alla questura di competenza. La normativa è rigorosa e prevede purtroppo anche forti sanzioni per chi non rispetta la legge.

La procedura

Per adempiere a questo bisogna accedere al portale della Polizia di Stato predisposto https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ , e dopo aver ottenuto le credenziali di accesso dalla propria Questura di riferimento (tramite la pagina Contatti), si ottiene il modulo di richiesta da compilare e inviare a mezzo PEC . La prima cosa da fare una volta ottenute le credenziali di accesso è scaricare il certificato. A seconda del browser che si sta usando, bisogna seguire le istruzioni.

Tutte le comunicazioni devono avvenire entro le 24 ore successive al check-in dell’ospite. Per gli affitti brevi, è opportuno chiedere ai propri ospiti di inviare una fotocopia del proprio documento di identità, prima dell’arrivo o al momento del check-in, in modo tale da ottimizzare i tempi di registrazione ed evitare inconvenienti.

Dati da comunicare alla Questura

I dati da inserire  sono:

1. Cognome,
2. Nome
3. Sesso
4. Cittadinanza
5. Data e luogo di nascita.

Inoltre bisogna inserire le informazioni relative alla permanenza:

• La data di arrivo
• Permanenza
• Tipo di alloggiato

Tutti i dati richiesti vanno inseriti singolarmente per ciascun ospite.

Quando si decide di affittare per brevi periodi, è bene richiedere una cauzione al locatario per eventuali danni. Al termine dell’ affitto, il locatario deve pagare la tassa di soggiorno vigente secondo quanto stabilito dal comune in cui è collocato l’immobile.

Cedolare secca

La norma regolamenta la locazione breve, in pratica, si rivolge sia a chi affitta tramite agenzia immobiliare sia a chi si affida ai portali online per cercare e affittare immobili. La tassazione degli affitti brevi si effettua tramite cedolare secca al 21% che sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione, il pagamento si effettua tramite F24 dal locatore. Dal 2021 la cedolare secca si può applicare ad un massimo di 4 immobili perché è un regime estremamente vantaggioso. Chi affitta almeno 5 immobili su uno di questi dovrà pagare l’Irpef ordinaria e le sue addizionali.

Al contrario, sono esclusi i contratti che prevedono anche la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione o altro, perché non sono direttamente collegati alla finalità residenziale dell’immobile. Questi servizi accessori infatti, richiedono un livello di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.

Le esigenze abitative

I contratti a cui si fa riferimento devono soddisfare le esigenze abitative transitorie. Non è però richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto. Il termine dei 30 giorni di durata deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato inderogabilmente. La registrazione rimane facoltativa per contratti della durata inferiore ai fatidici 30 giorni.

Affitti Brevi: durata

Nel caso degli affitti brevi, è intervenuta la legge a chiarire esattamente cosa si intende per breve: tutti gli affitti di durata da 1 a 30 giorni (D.L. 24/04/2017 n.50). In questo caso sappiamo dare una precisa indicazione di cosa si intende per affitti brevi.

Chi può stipulare affitti brevi

A poter concludere contratti brevi sono le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.  La condizione vale per entrambe le parti: non è possibile stipulare un contratto breve nel caso di inquilino società.

Tipologie di affitti brevi

Il decreto 50/2017 ha riformato e ampliato le tipologie di situazioni per le quali ora è possibile stipulare un contratto breve.

Infatti il regime delle locazioni brevi si applica anche:
• alle sublocazioni,
• ai contratti stipulati non dal proprietario, ma dal comodatario,
• ai contratti di affitto per singole stanze di un’abitazione.

Caratteristiche dei contratti degli affitti brevi

•  Il contratto di locazione deve riguardare esclusivamente un immobile destinato ad uso residenziale, ovvero deve appartenere alle categorie catastali dall’A/1 fino a all’A/11, esclusa la categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati),
•  Il contratto di locazione deve avere una durata massima di 30 giorni (un mese),
•  Il contratto deve essere stipulato esclusivamente da persone fisiche, dunque, non in regime di impresa,
•  Il contratto di affitto breve può essere stipulato anche tramite intermediari o agenzie immobiliari (inclusi i portali telematici),
•  I servizi aggiuntivi ammessi sono quelli legati alla fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Servizi accessori

I contratti brevi includono la prestazione di servizi accessori base.
Rimangono escluse le prestazioni aggiuntive, questo perché tali servizi vengono considerati come prerogativa di chi svolge l’attività in maniera professionale e non occasionale. Sono quindi concessi quei servizi aggiuntivi che non presuppongono un’organizzazione di impresa, con personale e mezzi, tipicamente turistica.

Sono ammessi i servizi, (ad esempio):
•    fornitura di biancheria;
•    la pulizia dell’immobile;
•    wi-fi gratuito;
•    parcheggio;
•    dotazione elettrodomestici (lavatrice, asciugatrice, phon, forno microonde;
•    eventuali commissioni di agenzia;
•

Sono esclusi i servizi che prevedono l’utilizzo di personale e mezzi come:
•    vitto (colazione, mezza pensione o pensione completa);
•    organizzazione di gite turistiche;
•    transfert;
•    animazione;
•    ecc…